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Grundsteuer

Auskünfte unter Tel. 09131 / 86-2354, -1634 und -1522

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken.

Besteuert wird das Grundvermögen (Grund und Boden einschl. Gebäude, land- und forstwirtschaftliche Betriebe) nach seinem Ertrag bzw. Wert.

Sie wird von den Städten und Gemeinden erhoben und ist in Art. 106 Abs. 6 Grundgesetz (GG) sowie im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt.

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen der Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und der Grundsteuer B (sonstige Grundstücke).

Ermittlung und Festsetzung

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. 

  1. Das Finanzamt ermittelt auf Basis des Bewertungsgesetzes (BewG) zunächst den Einheitswert des Objekts. Zum Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) wurde für alle wirtschaftlichen Einheiten ein Einheitswert festgestellt.

    Die Einheitswerte werden fortgeschrieben:
    - wenn sich die Werte der Grundstücke ändern (Wertfortschreibung)
    - wenn der Eigentümer wechselt (Zurechnungsfortschreibung)
    - wenn sich die Nutzungsart ändert, z. B. von Betriebsvermögen zu Grundvermögen oder z. B. vom unbebautem Grundstück zum Einfamilienhaus (Artfortschreibung)
    - wenn ein Fehler aus der letzten Feststellung zu beseitigen ist (Fehler beseitigende Fortschreibung).
     
  2. Dieser Einheitswert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Dabei handelt es sich um einen Promillesatz, der je nach Grundstückgruppe unterschiedlich hoch ausfällt. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Am Ende dieses Verfahrens erlässt das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid. Dieser dient der Gemeinde zur abschließenden Berechnung der Grundsteuer. Da die Stadt Erlangen an die Feststellungen des Finanzamtes gebunden ist, können Einwendungen gegen den Grundsteuermessbescheid nur beim Finanzamt geltend gemacht werden.
     
  3. Die Stadt Erlangen nimmt auf der Grundlage des Grundsteuermessbescheides folgende Berechnung vor:  

    Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

    Hierüber ergeht ein Grundabgabenbescheid.

Hebesatz

Die Hebesätze der Stadt Erlangen werden in einer gemeindlichen Satzung festgelegt. Die Hebesätze bestimmen, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrages die Grundsteuer erhoben wird. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A) und alle anderen Grundstücke (Grundsteuer B) bestehen getrennte Hebesätze.

Der Hebesatz der Stadt Erlangen beträgt

von 1993 bis 2005                  230 % (Grundsteuer A)                 390 % (Grundsteuer B)

von 2006 bis 2012                  300 % (Grundsteuer A)                 460 % (Grundsteuer B) 

von 2013 bis 2019                  350 % (Grundsteuer A)                 500 % (Grundsteuer B)

ab 2020                                   300 % (Grundsteuer A)                 425 % (Grundsteuer B)

Fälligkeit

Die Grundsteuer wird grundsätzlich zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eines Jahres fällig.

Auf Antrag kann die Grundsteuer auch in einem Jahresbetrag am 1. Juli eines Jahres entrichtet werden.

Eigentumswechsel

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, die sich ausschließlich nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres richtet. Eine während des Kalenderjahres eingetretene Änderung in den Eigentumsverhältnissen, wie sie z.B. durch den Verkauf eines Grundstückes eintritt, kann daher erst ab dem Beginn des nächsten Kalenderjahres berücksichtigt werden. Dabei ist zu beachten, dass für die steuerrechtliche Zurechnung eines Objektes entscheidend ist, wer am 1. Januar des jeweiligen Jahres wirtschaftlicher Eigentümer (Übergang von Nutzen und Lasten) und nicht, wer bürgerlich-rechtlicher Eigentümer (Grundbucheintrag) ist.

Der bisherige Eigentümer hat daher noch die gesamte Grundsteuer für das Jahr zu entrichten, in dem der Eigentumswechsel stattgefunden hat. Die Grundsteuer, die der bisherige Eigentümer nach der Veräußerung an die Stadt Erlangen zu leisten hat, kann er - sofern eine entsprechende privatrechtliche Vereinbarung besteht - vom Erwerber fordern.

Grundsteuerbescheide für den Erwerber bzw. für den Verkäufer kann die Stadt Erlangen erst dann erlassen, wenn das Finanzamt Erlangen den Eigentumswechsel durch Erlass eines geänderten Einheitswert- und Grundsteuermessbescheides entsprechend umgesetzt hat.

Die bescheidmäßige Abwicklung ist nicht immer - insbesondere nicht bei Veräußerungsfällen, die zum Ende eines Jahres stattfinden - bis zum Stichtag 1. Januar bzw. bis zu den Grundsteuerfälligkeiten im nächsten Jahr (z.B. 15. Februar) möglich. Bei Mitteilung wesentlicher Verkaufsdaten in der Abt. Gemeindesteuern kann der neue Eigentümer bereits ab dem Folgejahr für die Grundsteuer vorgemerkt werden.

Erfahrungsgemäß dauert die Zurechnung auf den neuen Eigentümer mindestens drei Kalendermonate vom Abschluss des Kaufvertrages an, da erst ein neuer Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt erstellt werden muss. Die Steuer ist dann mit Wirkung 1. Januar zu dem im Steuerbescheid genannten Fälligkeitszeitpunkt nach zu entrichten. 

21.08.2020
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